民法大翻修 頂樓可辦登記

( 2008/07/25 09:00 時報資訊 ) 工商時報 張國仁／台北報導 我國民法物權編將有重大變革。法務部修民間二胎借款正民法物權編，將納入民 間的習慣法，創設共有動產的管理約定，並建立共有不二胎借款動產的登記制 度，二胎貸款增設「區分所有」的所有權型態，將原有的債權效力轉化而具土地借款有 物權效力。 以公寓大廈的頂樓來說，未來區分所有人只要辦理產權登土地融資記，頂樓 即可供為抵押借款等用途，發生擔保物權效力，對民間社會與金融機 構間等關係影房屋二胎響重大。 民法物權編3階段修法工程，依序是1、擔保物權。已完成修法立法 工作，在去代書年9月28日施行，其中最重房屋貸款要的就是最高限額抵押權的法 制建立。 2、通則章及所有權章。3、用下川島益物權及占有等部分，網路購物法務部將在今 年底完成修正送交行政院審查。 行政院院會昨天通過的整型通則章及所有權章修正草案，澳門機票即將送交香港機票立法 院下會期完成立法程序。 此次修正的主軸在下川島於「物盡其用」及「保障交常平易安全」，包括，緩 和物權法定主義將民間習慣法納入其中、確定不動產登記的公貸款信力、 調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係的透明化、共有物分割方 法的多關鍵字樣化及明確化等。 宜蘭民宿以納入習慣法為例，銀行間在民眾辦理擔保物權抵押花蓮民宿借款時，早已 習慣將擔保品設定最高限額抵押權，但民法物權編始終未將最高限額線上客服抵權的名稱及內容納入其中，有違物權法定主義，直到去年才修法通 過，這項金融機構沿用40多年的習慣才納入規範。 此外修法還增訂「區分所有」建築物的原則性規範，讓所有權制度 趨於完整性。 所謂「區分所有」，就是將現代社會普遍的公寓大廈中所有權單獨 所有（專有）與共有等這兩種所有權形態外，增加第3種即區分所有 的型態。 例如在1棟10層大廈，甲住3樓，那麼3樓的所有權是甲所專有，而 甲持有公共設施如樓梯、走道、頂樓、大廈前院花園等為大廈全體住 戶共有。 但，目前民間習慣上對於共有部分，在頂樓的使用，可能在住戶向 建商購買時，即以契約來「約定」，登記頂樓為10樓住戶使用，而大 廈前院花園則為1樓住戶所有。 這種「約定」俗成的契約，法律上只有債權效力，並沒有物權效力 。 萬一甲搬離該大廈後，新住戶乙進駐，主張對大廈共有部分有權使 用，乙可能因此與10樓或1樓起衝突，甚至引發訴訟官司。 此次新增「區分所有」的規定後，10樓與1樓住戶以較多代價購買 的頂樓或前院花園的權利，不僅是只有契約關係，也將擁有物權效力 ，從而建立完整的所有權制度。