活化農地利用 網路統合農地銀行 7月中啟用-土地貸款

行政院農業委員會主委蘇嘉全今天宣布從七月中旬正式啟用「農地銀行」計畫，這項計畫是以農地為基礎，由當地農會提供媒合仲介服務、農地利用的各種法令資訊及貸款經營農業等訊息，讓買賣或租貸雙方在最透明的資訊下，讓農地發揮最大效益。
農地仲介與建地、房屋等不動產經紀業比較，因農地價格較低，市場有限，一般大型房仲業者大多不願接手，甚至停留在農村傳統居間口耳相傳服務方式。農委會依據「農業發展條例」第22條之 1規定，擘劃完成整個農地銀行建置計畫，配套檢討農田休耕補助政策方式，創造農民、農會及政府三贏效益。
蘇嘉全表示，農地銀行重點在於活化農地利用，並發揮農會長期在地方基層深耕的基礎與信賴關係，建構統合性查詢及媒合平台，讓農地租賃或買賣雙方，經由透明的資訊與農會提供服務，有心務農者既可便利取得經營農地，農會又可因從事仲介服務酌收費用增加收入及促進轉型。
蘇嘉全指出，台灣實際作為農作物生產的土地有83萬3千公頃，農會有302個，若每個農會平均每年完成農地仲介案件 5公頃，總數將達1500公頃，以每公頃農地500萬至1000萬元成交價金及買賣收取 3%服務費計算，每年農地買賣或租賃仲介服務費收入可達 2億2500萬元至5億元。
這項計畫將由當地農會扮演核心角色，由受過一定時數訓練的人員提供仲介服務，經由農會在當地基層深耕和信賴關係，再利用網路統合性查詢及媒合平台，一方面讓農會累積龐大的服務體系和商機，並促進農會轉型，同時又可安心釋放出閒置農地。
這個農地銀行機制將媒合農地的供給與需要雙方，創造台灣農會和農民的共同利益，全國302個農會中已經有110個農會準備全力投入這項全新服務。
新聞來源：中央社

農委會「農地銀行」建置計畫出爐-農地貸款

者郭泰淵台北報導】行政院農委會蘇主委嘉全〈見圖 檔案照〉昨〈二十四〉天正式發表「農地銀行」之建置與推動計畫，並宣布七月中旬正式啟用營運。農委會即將建置的農地銀行網站，將由農會提供最新之農地租售案件訊息，並以農地為基礎，提供案件委託媒合服務與買賣知識、農地利用法令及貸款經營農業等相關資訊，資訊平台前端將以操作簡易、訊息快速、知識豐富、服務追蹤及資訊保密為設計理念，並配套後端管理，以確保品質及績效。
農地仲介與建地、房屋等不動產經紀業比較，因農地價格較低，市場較有限，一般大型房仲業者大多不願接手，甚至停留在農村傳統居間服務方式。農委會依據「農業發展條例」第22條之1規定，擘劃完成農地銀行整個建置計畫，即將積極推動，配套檢討農田休耕補助政策方式，創造農民、農會及政府三贏的效益。
農委會說，農地銀行的重點在於農地利用的活化，在於發揮農會長期在地方基層深耕的基礎與信賴關係，建構統合性查詢及媒合平台，讓農地租賃或買賣雙方，經由資訊的揭露與農會的服務，有心營農者既可便利取得經營農地，農會又可因從事仲介服務酌收費用增加收入及促進轉型，進而讓可耕作農地能地盡其利，維護優良農業生產環境，未來農政機關更將規劃引導農會協助於農地經營規劃與調整機制。
蘇主委指出，台灣實際作為農作物生產的土地有83萬3千公頃，農會有302個，如果每個農會平均每年完成農地仲介案件5公頃，總數就有1,500公頃，以每公頃農地500萬至1000萬元成交價金及買賣收取3%服務費計算，每年農地買賣或租賃仲介服務費收入總數就有2億2,500萬元至5億元。因此，蘇主委也鼓勵全國農會動起來，在農會專業人員及環境服務品質提升及農委會輔導獎勵、推廣宣導等運作下，積少成多，累積龐大服務體系及商機，開創農會服務的新價值，促進農會的轉型。
蘇主委表示，事實上，為了讓「農會」可以扮演農地銀行的核心角色，在服務人員及環境品質方面，農委會強調農會除有專人及電話專線服務等基本條件外，更輔導農會配合提供電腦查詢、洽談之舒適空間，所以現階段之輔導重點在於規劃建置示範農會成為農地銀行運作環境。
蘇主委強調，此外，在農地管理及仲介法規專業職能與人員訓練部分，已陸續展開一連串之訓練課程，包括舉辦農會總幹事說明會，說明建置理念與應配合辦理事項；分區辦理農地管理與仲介基本法規之教育，以及資訊系統實機訓練等工作。農委會也正在進行輔導暨獎勵要點之訂定，並規劃辦理不動產經紀營業員訓練。讓農會在服務理念上，有完整性之理念與操作等專業技能，建立一個農會大家庭式的服務網絡。
以下是「農地銀行之建置與推動」，蘇主委致詞內容：嘉全自從上任推動「新農業運動」，漂鳥、園丁等計畫吸引年輕新農民，雖然獲得廣大迴響，卻也一再接獲這些農業生力軍反映到那裡找經營所需農地，當時「農地銀行」的概念就已因應而生，期望能夠建立透明而快速的媒介平台，提供農民或參加漂鳥、園丁計畫等有意從農的學員可以付出最小成本找到農地租售資訊，促進農地流通及活化農地利用，同時提供農業產銷經營與金融貸款服務。
今(96)年3月3日的「漂鳥展翼．歸園築夢」記者會上，嘉全曾經提出農委會將規劃推動農地銀行的構想。其具體的建置與推動內容經過農委會同仁的齊心努力，在短短二、三個月內，已經擘劃完成農地銀行整個建置計畫，到今天確定可以積極推動，配套檢討農田休耕補助政策，從另一個層面創造農民或有志營農者、農會及政府三贏的效益。此時，可以發表全面服務農民的農地銀行建置計畫，心中是既興奮又感動。
農地是農業生產經營的基礎，那麼在農地銀行的建置及推動上，誰來擔任案件來源及仲介服務，將是推動成敗的關鍵點。依據農業發展條例規定，「農會」可以扮演農地銀行的核心角色，農會可以發揮長期在地方基層深耕的基礎與信賴關係，藉由統合性查詢及媒合平台，讓農地租賃或買賣雙方，經由資訊的揭露與農會的服務，有心營農者既可便利取得經營農地，農會又可因從事仲介服務酌收費用增加收入及促進轉型，進而讓可耕作農地能地盡其利，維護優良農業生產環境。換言之，農地銀行除了提供資訊以外，也搭配了實際的客服體系，讓供需雙方獲取正確且值得信任的訊息。
台灣實實際作為農作物生產之土地有83萬3千公頃，農會有302個，長期以來就是最貼近農民的在地服務機構，藉由農地銀行提供網路平台，如果每個農會平均每年完成農地仲介案件5公頃，總數就有1,500公頃，以每公頃農地500萬至1000萬元成交價金及買賣收取3%服務費計算，每年買賣或租賃仲介服務費收入總數就有2億2,500萬元至5億元。
因此，嘉全在此也要大聲鼓勵全國農會動起來，在農會專業人員及環境服務品質提升及農委會輔導獎勵、推廣宣導等運作下，積少成多，累積龐大服務體系及商機，開創農會服務的新價值，促進農會的轉型。
當然，農地銀行並不只單純著眼於仲介服務費用的收入，農委會的中長期規劃，是未來可以引導協助農民、產銷班、農企業法人於農地經營規模擴大與規劃調整機制，讓無力耕作或不願耕作的民眾可以把閒置或廢耕的農地利用權安心釋放出來，透過農地銀行的機制運作，提供完整坵塊給真正需要農地經營農業的人，共同創造台灣農會及農民共同的利益。2007/05/24

房貸減壓 教你4招-房屋二胎貸款

從去年經過6次降息後，銀行利率降到了新低，但對有貸款的消費者來說，似乎是「看的到吃不到」，和實際優惠有段落差。
今年2月，銀行為求自保，房貸利率更不降反升，部分銀行內部計算加碼幅度，將房貸新戶的加碼幅度從20個基本點提高到5個基本點，更有行庫提高90個基本點，未來新申辦房貸的利息成本，還將大幅增加。
有殼蝸牛如何減輕房貸壓力，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提供幾個方式給消費者參考，建議依不同的情況出招：
第一招 季調改為月調
現行機動利率多為3個月調整一次的「季調」為主，通常無法馬上降息就適用，如果認為利率會繼續走低，貸款戶可以修改為「月調」，每個月立即反應利率高低，但小心選擇月調之後，無法換回季調。
以目前短期利率不太有機會飆高的情況下土地貸款銀行，若短期貸款戶還剩下2到3年還款期，改成月調利率會是個不錯的選項。
第二招 申請調降利息
檢視所配合的銀行是否與其它行庫利率有落差，甚至非自願性失業，都可向銀行提出申請。
這個方法需要視各銀行貸款標準與個人繳息狀況不同而定土地貸款銀行，還款情況良好、沒有拖欠，是同一家銀行的信用卡客戶等，通常是銀行的最愛。
第三招 延長寬限、還款期
如果已經到達了還本的階段，但目前手投資金有點緊，不妨與銀行討論延長寬限期的時間，以拉長1到2年為目標，至少現階段可以只繳利息，不致壓垮生活。
或著直接申請展延房貸，把20年期房貸還款期延長為30年，把每個月負擔降低。
第四招 更換銀行
如果已經過了提前清償的違約期，土地貸款銀行可以考慮直接把房貸搬家，新銀行的條件可能優於原銀行的貸款金額、利率，寬限期也可以重新開始，但要記得考慮房貸搬家的費用。
一般轉移房貸，其中包括每100萬元就需要1,200元的設定規費、代書註銷和設定所需的6,000元，以及銀行帳務管理費約3,000到6,000元；以500萬元貸款為例，如果原來銀行貸款利率2.8%，不還本金年息要14萬元，但貸款如果能搬到2%的銀行，年息要10萬元，平均每月省下3,333元，以房貸搬遷需要18,000元計算，大概5個半月後就划得來了。
【2009/02/13 聯合報】

房貸戶小撇步 存款抵貸款 利差自家賺-房屋二胎

2009/02/02 09:00 時報資訊 )工商時報 李國煌／台北報導
全台房貸戶有數百萬戶，有些家庭一戶裡頭，父母有存款、子女有 房貸，銀行主管說，父母可考慮利用存款，幫子女還掉貸款，子女將 房貸利息錢付給父母，房屋二胎利差自家賺。
銀行主管說，目前房貸利率在2％上下，存款利率在1％左右，中間 還有一點利差。
有些父母存款數百萬元、上千萬元，由於金額比較大，適用大額存 款利率，一年期定存只有0.4％左右的利息收入，同時，子女欠銀行 房屋貸款，繳納一年2％的利息支出。
銀行主管說，這種情況下房屋二胎，父母可以考慮提出存款，為子女還掉房 屋貸款，彼此再約定，子女依照年息1％、1.5％的利率，每年繳納利 息給父母，則父母可拿比銀行存款更多的利息。
不過，銀行主管指出，採取這種作法，兩點要注意，一、父母和子 女之間要互信，子女要按時支付利息。
其次，最好訂定借據，同時資金進出、利息支付的憑證都要收好， 以免當做是贈與案件處理，害得父母必須繳納贈與稅。
同時，既然是借貸關係，父母的利息收入，記得在申報綜合所得稅 的時候列入申報，以免被認為是逃漏稅。

購屋降低自備款 有門道-房屋二胎

最近，各行庫放款政策日趨保守，有購屋需求，卻因自備款門檻過高，而望屋興嘆的消費者也與日俱增。房仲業者建議，透過陽台補登權狀、磚造牆改成RC牆，或是透過保障型房貸，都可提高貸款成數一至兩成，大幅減輕自備款壓力。經建會最新住宅動向調查報告，全國房價信心指數已由第一季的106.83急降到100.87，台北市信心分數更是首度降到100以下。而出於投資動機的購屋者民間借款，第二季比率降到18.3%，創近一年半以來新低，台北市更由上季的31.9%降至20.2%。
分析其中原因，主要是銀行房貸成數降幅過大，消費者、投資客缺乏可運用資金，以致無力購屋。全國不動產董事長葉春智不諱言，今年初以來，銀行房貸成數大幅降低，是房市最大殺手。
全國不動產加盟總部企劃研究室，二胎房貸近日調查大台北地區房貸成數，發現目前台北市房貸成數多在70%至75%，能貸到80%以上的，多為大坪數產品，但這類購屋人不乏「銀彈充裕」者，貸款需求其實不大。
台北縣方面，則視地區而定，但平均都在七成以下，15坪以下小坪數住宅，是時下頂客族、單身上班族較有能力碰觸的產品，不過，目前即便位處大台北捷運站周邊，貸款成數也僅60%至65%，自備款壓力極為沉重。
葉春智表示，房貸成數大幅降低，使目前市場呈現「有買氣、無力氣」的窘境。據全國不動產旗下100家加盟店反應，這幾個月帶看組數、來店客量並未變少，但成交量明顯萎縮，許多消費者看屋之後，很想購買，但一算自備款，往往就打了退堂鼓。
葉春智舉例說，現階段台北市三房電梯產品，土地貸款平均總價在1,100萬元上下，過去貸款八成五，消費者手頭上只要有165萬元，就可購進，現在則至少要300萬元，才有機會購置。
北市套房近來房價開始走滑，吸引自住單身族到店頭看屋，其中又以總價500萬元的產品最受青睞，但目前包括忠孝復興站附近的15坪套房，願意承貸的銀行，成數也降到六成上下，自備款少說要200萬元，單身薪水族無力籌措，只能放棄。
「望屋興嘆」的情況在外縣市更為明顯民間借款，房價高漲多時後，中產階級在台北縣購屋，心態上已較能接受高房價事實，預算也多提高到700房屋二胎貸款萬至800萬元，然而房貸成數降低，卻成了一大障礙。
一位民眾看上板橋一間總價700萬元的33坪電梯住宅，二胎貸款平均每坪21.2萬元，以板橋當地行情而言並不算高，雙方已到成交階段，但因詢問多家銀行均只能貸到七成，自備款得達210萬元，買方最後仍被迫放棄。
觀察目前銀行放款態度，房屋二胎除了個人信用紀錄良好，收入高人一等的，銀行仍願釋出較高房貸成數，約達八成左右外，增加擔保人、提高房貸利率、縮短房貸攤還年限等傳統做法，現也都無法讓銀行增加放貸成數。
葉春智說，過去銀行都以成交價作為核貸基準，現在不少銀行會把成交價打折後，再以較低成數放貸，對購屋人而言，資金壓力更形沉重。
不過，這種情況倒也不是無解，葉春智表示，很多中古屋陽台並未登記在權狀內，房屋交易時，可先到地政機關補辦登記，多出的三、四坪，就可增加房貸金額。銀行對磚造隔間牆和RC牆也有不同鑑價標準，RC結構能獲得較高的鑑價行情。
此外，不少銀行推出的「保障型房貸」，原來只是訴求萬一購屋人因失業或其他因素，無力繳房貸時，可以代為清償；現在為大力推廣這種保險，多結合房貸承做，購屋人申請房貸時，如果加保這類保險，也能提高一到兩成的房貸成數。
葉春智說，多數銀行其實仍有一堆爛頭寸，巴不得把錢放貸出去，因此對好區段、屋況好的物件，房貸條件仍很優渥。但對普羅大眾而言，在房價高漲，薪水不漲下，很難觸及這些物件，因此除了顧好個人信用外，運用上述方式，不失為購屋好方法。
【2007/10/13 經濟日報】

借錢滾錢套利風盛行 理財型房貸爆紅-房屋二胎貸款

台幣匯率一路走低到三三．三，台幣房貸利率不到三％，全球股市、債市投資報酬率亮眼，這一年來，銀行財富管理大戶押房子、大舉借錢投資，理財型房貸爆紅，上千億元的資金，循環進出，大戶借錢滾錢，付三％利息、賺八％收益，大賺金融套利財。兆豐銀人員說，台幣利率一直在低檔，近二年來，房屋二胎貸款即使中央銀行十一度升息，房貸利率還是在二％～三％之間。至於一定額度內可以循環提領、反覆運用的理財型房貸，利率也只有三％～四％。台幣匯率部分，今年以來更是一路走低，全球貨幣都在漲、台幣獨弱，換一美元要用三三．三元台幣，換一歐元要四十五元台幣以上，如果要換一英鎊，更要付出六十六元台幣。投資海外，賺利匯差在台幣低利率、低匯率，全球股市走大多頭、債市收益穩定的情況下，一些銀行財富管理大戶，紛紛利用房貸取得資金，買海外基金、外幣連動債、外幣金融商品，賺利差、也賺匯差。近日便有一家銀行的財富管理大戶，借了三千萬的房貸，買進月配息基金，每月領配息、繳房貸利息，貸款利率三％，年收益七％，一年有四％的利差，扣掉費用、利息，預計一年可賺一百多萬元。在舉債投資熱潮中，由於理財型房貸周轉便利、運用靈活，廣受大戶青睞。配合金融情勢，花旗銀行、匯豐銀行、台新銀行、台北富邦銀行、中國信託、永豐銀行、兆豐銀行、一銀、華銀、彰銀、土銀也都力推理財型房貸，貸款利率三％～四％不等，比起一般房貸農地貸款，利差相對大。而且，客戶借出來的錢，主要是透過理專投資各式外幣金融商品，銀行可提升財富管理的業績，綜合考量下，銀行針對理財大戶，普遍提供相對優惠的利率、相對高的貸款成數。像台北富邦銀、國泰世華、台新銀、永豐銀、兆豐銀，理財大戶借房貸，條件比一般房貸戶優惠。大戶透過理財型房貸借出去的錢，農地貸款總額有多少？銀行人員說，目前，連中央銀行都沒有整體統計數字，但是，以市況熱度來看房屋二胎，至少千億資金在循環房貸的額度內進出。房市大戶，狂借現金對於大戶借房貸做投資，農地貸款銀行人員說，這是活化資產的作法，有些大戶人家房子很多，現金沒那麼多，利用房貸取得資金做投資，最能提升資產效益。在股市行情走多時，不少客戶借錢投資的態度也更積極，更敢借。

繳不起房貸 基隆.竹科.高屏逾放比蠢動-土地貸款

全體銀行的房貸逾放比，房屋二胎雖然沒有明顯飆高，不過，個別地區開始升高，以基隆、桃竹苗、以及高屏地區最明顯，大台北地區相對穩定。銀行債管部門指出，竹科新貴的光環褪色，過完年之後，逾放情況可能會增加，不過，從逾放到催收再到法院拍賣，通常要六個月左右，二胎貸款想投資法拍屋的民眾，建議再等等。（張雅惠報導）
股市和房市修正，通常「量」會比「價」先跌，房地產目前已經看到成交量萎縮，但價格還沒有明顯下跌。土地銀行債管部經理鄭明坤說，土銀房貸逾放的案件一萬四千多件，比去年九月多了一倍，但大台北地區相對穩定，有些公司去年前八個月賺的錢，還足夠應付九月之後的虧損，不過，過完這個年，大環境沒有起色，逾放的情況會慢慢增加。
「如果講區域的話房屋二胎貸款，基隆也是比較高的地方，還有高屏，桃竹苗，竹科那一帶也是，他們現在無薪假也比較多嘛！」
法拍屋市場目前多半是自住客在標，投資客卡在股市和房市，還在等更多的法拍屋出籠，更便宜的價位。鄭明坤說，房貸戶一旦開始逾放、經過三個月的催收期之後，銀行就準備拍賣房子，這通常要大半年的時間，目前法拍屋市場還沒有爆大量，如果政府祭出房市利多，這會延後法拍屋的流量二胎貸款，而市場房價也還沒有明顯修正，目前無法判斷法拍屋的最高峰是否落在下半年。

房屋土地一二胎借款專家0926888548

信用瑕疵、負債比過高、無法向銀行貸款，皆可辦理
由於各大銀行因卡債風暴的因素，導致對房貸放款部份條件的緊縮。使得一些就算是長久以來房貸都正常繳款的貸款戶，臨時若有急需資金的情形發生時，無法向當初貸款的行庫申貸二胎房貸。由於銀行門檻高，對於債信不良的民眾實在很難辦理房貸二胎，本公司對於債信不良的民眾提供二胎房貸的服務，對於信用飽和、信用瑕疵的借貸人，我們提供另一個方便安心的管道週轉，無論您的信用是否正常，只要您房貸繳款正常，無被法院查封或者假扣押之狀況，就可以向金忠代書事務所辦理房貸借款! http://tw.myblog.yahoo.com/0926-888548其他有關房屋 土地 借款的問題歡迎來電洽詢0926888548吳代書