教你》擺脫「套」房 別愈陷愈深

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】 新政府上台後，很多房地產投資客心想可以解套了，結果經濟復甦不如預期，房市比去年下半年還要冷，房子反而愈套愈牢。「民間二胎借款你有幾間『套』房？二胎借款」已成投資客最心酸的問候語，如何解套，則是套牢族們日思夜夢最想獲知的答案。 解套之道 看口袋有多深 從事房仲19年、熟悉投資客情二胎貸款況的蘇昌偉說，解套之道，端看「口袋」有多深，如土地借款果手邊資金還夠充裕，就先想辦法把房子出租或提高租金收入；如果快要彈盡糧絕了，則應當機立「斷」，認賠殺出，以免愈拖愈難善了。 不過他提醒土地融資，「斷頭」也要有技巧，最好的方式是選擇負債高、淨值高、地段比較好，看起來最漂亮的物件先殺出，這樣出售機會高，可以賣一間救房屋二胎好幾間，如果技巧運用得宜，除了可少賠一些，以後也還有扳回機會。 蘇昌偉最近就接觸不少成功解套個案，可提供手上握有一堆套牢物件的投資客參考。 代書 個案一：小賠殺出 減輕貸款重擔 台北縣有一位投資客，因看好三通後行情，從前年底到去年中，先後在北縣買了六間房子，有電梯大樓，房屋貸款有公寓，還有店面，原本打算在去年第三季後即陸續出手，沒想到第三季碰到次貸風暴，買氣急轉直下。 這位投資客心下川島想風暴應不會維持太久，因此也不急著出售，網路購物但沒想整型到這一「套」就是一年，釋出價格已降了不少，但依然乏人問津，而再降就得倒賠。 澳門機票當初投資時，投資客香港機票也想到可能短期賣不出去，因此手上留有近百萬元資金準備繳息，但一來沒想到會套住那麼久，二來貸款3000萬元，本來只繳息，利率2%上下，只要繳5、6萬元，依此計算，至少下川島可以撐個一年半載。 可是到了今年不但利息都在3%以上，而且得面對本息攤還，一個月連本帶利攤還高達20萬元，不到幾個月百萬資金已經一空，只好向親朋好友借貸常平。 蘇昌偉說，很多投資客貸款都是不到黃河不死心，這位投資客也不關鍵字例外，不過還好他及時醒悟，今年大選之後，不再存有幻想，原本想賣一千多萬元，位於板南線海山站的一間不錯宜蘭民宿店面，一口氣降到八百多萬元賠本出售，拿回部份自備款。 由於資金還有缺口，他又低價賣花蓮民宿出一間捷運電梯住宅，也小賠一些。雖然都賠錢，但是賣掉兩間，貸款馬上降低到一千萬元，而且手頭又有了資金。他用來將原線上客服本空置的一間四、五、六樓頂加公寓改成14間套房出租，月收9萬元，破產危機終告解除。 蘇昌偉說，這位投資客所持有的標的物中，最先出售的店面，貸款最多，也最具獲利空間，多數人一定會選擇保留，先拋售其他物件，以減少損失。但事實上未必有利。 一來在此景氣下，其他物件想要順利賣出，勢必得殺得更低，可能賠得更多，而且不一定能脫得了手，二來賣了這些房子，仍得面對高房貸，換回的現金能撐多久，難以預測，而先處理房貸高的房子，就可爭取到更多喘息空間。 個案二：轉賣為租 等待景氣回溫 如果資金壓力不致太沉重，蘇昌偉說，想解套，比較理想的辦法就是「轉賣為租」，拿別人的租金來養房子，等待景氣回溫。 北縣土城地區有一位投資客，去年中買了一間五樓公寓的四樓，28坪，當時買價1坪17萬元，總價476萬元，原本想要短進短出，拉高到19萬元，三個月就出手。但17萬元顯然是最高點，自此以後當地行情一路滑落，目前只剩15萬元上下。 如果以15萬元出售，除了損失房價差價外，加上仲介及相關手續費用，總計8、90萬元。不過由於手上物件不多，貸款壓力不重，因此他反而加碼，再投資約70萬元，把現有房子改成五間套房。 當地套房一般租金多在8000元到1萬元之間，但他只求租金能支付房貸，改裝之後，以每間5000~6500元，幾乎是一半行情出租，貼出招租後，立即滿租，總收租金約3萬元，已足夠應付該間房子本息攤還的房貸。 蘇昌偉說，很多被套牢的投資人，現在一心只想保住手邊現金，很少人願意再投資，但這位投資客如此操作，不但解套，換算投報率，連同裝潢費用計算在內，投報率也高達6.5%，就長期來看，仍有不錯獲利。 【2008/08/28 聯合晚報