買房要懂殺價 選房貸當然不例外！

理財周刊 2008/08/15 注意！房貸利息又要增加囉！想趁房市冷清撿便宜，懂殺價也要聰明跟銀行爭取更優惠的房貸，通膨持續惡化，央行升息機會濃厚，一旦利率出現調高，別當冤大頭，快找銀行調降！ 【文／徐介凡】 物價不斷飆漲，薪水卻動也不動，加上股市從520之後開始大跌，幾乎很多投資人都在這場股市重挫中受到損傷，而基金投資者，也出現了投資「負民間二胎借款報酬」的情境，這些狀況累加起來，讓二胎借款民眾只能大嘆日子有夠苦！根據行政院主計處最新統計資料，7月份物價上漲年增率5.92％，再創14年新高，相較目前5大銀行(台銀、合庫、華銀二胎貸款、一銀、彰銀)平均1年期定存利率2.72％超出1倍以上，負實質利率高達3.2％，顯見央行為抗通膨，再度面臨沉重的升息壓力，因此，市場普遍預期，至少將有半碼至1碼的調升利率空間。 通膨拉警報 快檢查房貸 通膨持續惡化，央行升息機會濃厚，一旦利率出現調高，別當冤大頭土地借款，快找銀行調降房貸！(圖片提供／理財周刊) 利率一旦調升，所有房貸族每個月的利息支出又要增加。以調升1碼(0.25％)為土地融資例，每100萬元的房貸金額，每年的房貸利息支出就會增加2500元，若貸款金額是500萬元，年增利息支出1.25萬元(2500×5＝房屋二胎12500)，這個金額相當1張基本保單的年繳保費；1代書年增加12500元的房貸利息支出，等於每月必須多挪出約1040元的房貸利息支出(12500÷12＝1041.66)，1040元感覺起來好像也沒有太多，不過這個金額卻可以買到13個80元的便當。若再進一步以1個月的24個工作天換算，平均每天增加43元支出(1040÷24＝43.33)，也房屋貸款就是說，上班族每天的早餐錢，已在通膨侵蝕之下不翼而飛。因此，當央行調升利率之時，中國信託商銀下川島個人金融處副總經理宋苑芝提醒：「房貸族一定要懂得主動向銀行針對利率討價還價。」 爭取優惠條件1部曲》首重還款能力 收入全家可合計 第一銀行個人金網路購物融處處長呂鴻聲表示：「銀行做放款業務，最關心的就是客戶有沒有辦法還錢。」 面對未來銀行可能調高房貸利率，如果民眾想要整型爭取較優惠的利率條件，或是調降目前的房貸利率，建議可以根據自己的職業、收入、過去還款情況，以及是否具有其他負債，找承辦人員討論是否可有澳門機票進一步調降空間。 舉例來說，可透過提供所得稅申報書與薪資明細的作法，證明自己所具備的還款能力，只要過去繳款情香港機票形良好，且無其他負債，為避免流失客戶、發生跑到別家銀行轉貸的情況，利率調降幅度視個人條件，都不至於太差，假設原本為3.8％，可望進一步降至3.5％以內。呂鴻聲提醒房貸族：「碰到銀行要調高房貸利率，一定要跟理專人員反映，下川島，就有機會把原本要調升的利率給降回來，千萬不要不出聲。」常平 由於根據房貸還款年限與借貸總額的差異，每月須償還金額落差很大，銀行房貸部主管表示：「一般而言，銀行內部雖明文規定，每月還款金額以不超過薪資收入的1/3為原則，且會依據主計處統計生活最低消費數字(台北市約1.4萬元)搭配判斷，但其實民眾可將配偶，貸款或是全家人的收入與負債情況，總計後提供銀行作為參考指標。」以爭取更高的貸款額度，或是更優惠的利息支出。 舉例來說，假設王先生住在台北市，每月所得3萬元，卻借款500萬元房貸，每月須還款金額至少2萬元以上，雖已超出個人收入許多，但只要全家人的收關鍵字入與負債情況合計，償還這筆費用綽綽有餘，那麼銀行仍會提供較為優惠的條件。所以，要跟銀行談條件，就是要看你能拿出多少有利於自己的「宜蘭民宿證據」來說服銀行繼續給予你優惠條件。 爭取優惠條件2部曲》屋花蓮民宿況越好 銀行越願意提供優惠 除了增加個人(或者家族成員)的財力證明條件之外，要爭取房貸優惠的手段還有一個重點，那就是貸款本身標的(房屋)狀況好不好？只要房屋本身的條件越好，對銀行來說風險就越低，因為，一旦屋主突然發生無力償還的情況，房屋本身經過法拍處理之後，銀行通常都還能確保債權回收，比較不用擔心發生損失。所以，屋況好、線上客服地點佳的房屋，銀行自然願意提供更多議價空間。 若以審核房屋區域的等級來看，關鍵點在於房價的抗跌性，目前仍以大台北地區最受銀行喜愛，但必須注意，即便是獲得最高評等的A+級地區的房子，如果位置坐落在死巷內、格局不夠方正或是採光不佳等，銀行就會比較不願意提供太多優惠內容。 相對來說，雖然A、B級地區大多因房屋數量過多，導致逾放率過高，但若是A、B級區域內的房子又能夠位於捷運站附近，簡單點說：「只要符合距捷運站步行10分鐘可到的條件，同樣可被視為A+級的房子。」 呂鴻聲表示：「替房屋打分數的時候，銀行也會將焦點著重在屋齡以及外觀兩個層面上，根據保持情況是否良好，作為是否給予較好優惠的參考依據。」另外，也會根據屋主的使用情況、坐落區域平均市價與購買價格，做出願意提供借貸條件的決定。 以投資客所購買的房屋來看，大多都有經過舊屋整修的過程，民眾應仔細觀察是否有排水不良、壁癌等問題存在，這些都有可能在談條件時變成扣分項目，不可不慎。 爭取優惠條件3部曲》想A更多好康 貢獻度是關鍵 「雖然各家銀行先前根據央行調高利率幅度，已同步調高房貸利率，但利差(定存利率與借貸利率的差距)仍舊無法有效放大，對銀行來說，每承作一筆業務始終是在賠錢。」宋苑芝指出，由於銀行所提供的房貸商品，幾乎都屬於前低後高的階段式利率，在同業彼此殺價競爭之下，前6個月利率大多都提供基準利率(目前五大銀行平均基準利率為2.7％)左右的水準，即便各家銀行資金成本不同，但均須仰賴後期利率調高後賺回來，因此，若對銀行沒有相當的貢獻度，降幅自然無法較高、爭取較優惠條件。 呂鴻聲進一步說：「其實可以很簡單的區分，只要銀行能夠賺到手續費收入，就有助於貢獻度的提升。」也就是說，如果只是單純把錢存到同1家銀行裡，只能證明你是個具有良好償還能力的優質客戶，銀行仍有利息的支付成本存在，所以，應將所有財富管理業務，集中至相同1家往來，同時多上各銀行網站貨比三家，從中選出對自己最划算的銀行，如此才是最聰明的作法。 釐清投資客與自住戶的差異 銀行對於投資客與自住戶的區分，雖然因房貸市場仍保持激烈競爭局面，導致各家有各家的作法，但針對普遍的判斷標準而言，宋苑芝指出，銀行在審核過程中主要先以3個層面進行研判： 1. 個人持有房屋數目。 2. 戶籍是否遷入與搬入居住。 3. 屋主與親友的房屋買賣交易情況。 舉例來說，假設王先生名下持有房屋2至3間以上，那麼便會被列入投資客的名單，即便是以親友的名字交易，銀行也會根據聯徵中心的紀錄，以及王先生戶籍有沒有遷入所購買房屋之中、是否確實居住在內進行綜合研判。 宋苑芝說：「兩者必須區分的關鍵在於，對應各自風險屬性，銀行會給予不同的貸款成數，以及利率水準。」因為投資客大多是採取槓桿交易，一旦資金周轉不靈便兩手一攤，讓銀行自己想辦法善後，加上現在房貸業務可賺利差相當有限，因此如果房屋本身條件較差，銀行可能寧願不做這筆生意之外，借貸成數的限制通常較緊縮約在5、6成之間，利率也較高，多為指標利率加碼1％至1.5％，平均約在4.4％至4.5％左右；另外，多會附有綁約限制，若提前償還房貸必須支付1％至3％不等的違約金。 即使是投資客 好客戶便可爭取優惠 呂鴻聲表示，各銀行對投資客的判斷標準，以及願意提供的條件，實務上仍有相當大差異。假設客戶因小孩學區問題、放假休閒需求在外縣市購屋，甚至針對同時購買2戶房屋，再彼此打通相連的情況是否該認定為投資客，很難有明確的界定。即便真的是投資客，很多人其實同樣屬於優質客戶，對這些人來說，1次交易完成少說賺個100萬元，就算付給銀行3、5萬元違約金也僅為鳳毛麟角，不會放在心上。 由於房貸本金部位很大，銀行願意提供的優惠範圍裡只要差一點就差很多，所以民眾真正應該關切的是，呂鴻聲建議，必須回歸如何成為銀行的好客戶。舉例來說，成為銀行的優質客戶，不僅貸款成數上限最多可增加至85％，大幅減少自備款壓力，還款年限也可由一般20年延長至30年，降低壓力，更可望進一步在利率上爭取0.5％左右的彈性空間，即便央行調升1碼，相對還可多賺1碼回來，凸顯跟銀行建立良好關係，以及懂得爭取權益的重要性。 房貸族購屋省息5大原則 1. 別輕忽購屋房貸列報稅扣除額。 2. 留意銀行業者貸款新產品，選擇適合自己的房貸產品。 3. 彈性選擇繳款方式與提前還款，節省利息。 4. 準時繳款培養信用，爭取貸款條件。 5. 當房貸已還款超過1/2時，不建議轉貸。 【更多精采內容，請參閱416期《理財周刊》】