舊公寓 都更孵金雞

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】 房市多空交戰，陷入盤整，此時想投資，該如何下手？從事房仲21年的曾世榮說，商業區老公寓是不錯的選擇，特別是具有都市更新效益的中山區、民間二胎借款、二胎借款同區的商業區舊公寓，只要買對物件、懂得操作，老公寓也能變成會下金蛋的金雞母。 曾世榮本身就經手不少令投資人聽了會流口水的成功個案。 個案1　二胎貸款　格局爛 卻變都更大黑馬 第一個個案位於中山區新生北路二段巷道內，物件有點特別，是一間三樓加四樓，頂樓並加蓋的老公寓，屬商三土土地借款地，權狀共66坪，面寬有7米，屋況還好，但格局呈扁長型。 很多購屋人看過房子後就放棄，因為專家都說，格局方正，轉手比較容易。但一位投資土地融資不這麼房屋二胎想，他著眼於未來參與都更，心想反正要改建，現在屋型不佳又有何妨？何況大面寬反而容易改套房，正可一邊收租，一邊等都更。 於是房屋二胎借款這名投資客就以1000萬元買下這間房子，又花了400萬元把房子內部改成16間套房。裝潢成本很嚇人，但一間可收租1萬元上下，一個月共17萬元，一年高達20民間二胎貸款萬元。 換算投報率著實可觀，高達14下川島4%，但更驚人的是，曾世榮網路購物說，這間房子總投資成本是1400萬元，兩年不到，已有人出價2500萬元希望購下，雖因投資客寧可收租，不願讓售，沒能成交，但投報率之高整型，可見一斑。 個案2　整棟吃、切割賣 2月賺745萬 另一個案在大同區雙連街巷內，物件是一棟四層樓住宅，一樣是商業區土地，也有都更改建題材。建物澳門機票土地權狀共41坪，每層則是20來坪，屋主採全棟出售，要價2500萬元。 曾世榮說，這個物件，投資客來來去去，轉香港機票了好幾手，每一個模式都不同，但在都下川島更前景支撐下，都有不錯獲利。 第一位投資客採全棟吃下，然後分層出售。一樓賣1700萬元，二、三、四樓要價550萬元，另一名投資人殺價常平殺到每戶515萬元接手，前後只兩個月。他的成本是2500萬元，分割出售後，全棟賣到3245萬元，兩個月就賺了745萬元。 吃下二、三、四樓投資客，隔了半年又再轉手，三個樓貸款層分別賣給三個人，每層賣到700萬元，他也獲利555萬元。這三位民眾現在都在等都更，其中有一位並把房子隔出5間套房出租，月收租金5.5萬元，投報率也高達9%。 個案3　關鍵字　商三公寓 馬上轉手馬上賺 大同區最近還有一個個案，物件位於承德路一段，靠近台北火車站。這是一間四層樓公寓的三樓，條件很差，老舊不說，屋內還是木板牆隔間，31坪房子，要價810萬元，一坪26萬元，和當地屋況好的房子幾乎差不多。 但因為公寓是商三土地，容積率560%，而且道路、周邊環境改建條件很不錯，一位投資客還是買下，而且一個月後就委託仲介試著賣，結果不到一個月就順利以950萬元脫手，每坪單價已拉高到30萬元。 曾世榮說，現在還有人在詢問這間房子，希望屋主能轉售，但屋主不賣，決定等到都更，換到一間新房子後再出售。 個案4　16戶 2年轉手20多次 第四個個案，是都更成功的案例。現在的案名叫做「金磚密碼」，位於中山區雙城街。 曾世榮說，這棟大樓原本是一整排45年的四層樓老公寓，一共16戶，屬商三用地，每戶建坪都在20坪上下。在都更改建之前，不少看好未來都更獲利的投資人就積極搶進，16間房子，短短一兩年，轉手了20多次。 他經手的個案中，有一位投資客以450萬元買了一間，裝修之後，沒多久時間，賣到600萬元；還有一位買一樓店面，1050萬元購進，也是短短幾個月就以1400萬元轉手。 曾世榮說，等到都更的人，獲利更是可觀，因為轉手頻繁，有人買高，有人買低，基本上一坪多是20多萬元，然而都更改建以後，現在一坪已要50萬元，都是翻倍獲利，店面也不例外，有一位投資人原本以1700萬元購進，最近成交，賣到3200萬元。 【2008/07/10 聯合晚報】