合理地價的守門員 不動產估價師專業服人

2008/07/20 09:00 時報資訊 ) 工商時報 本文由正心不動產估價師聯合事務所所長民間二胎借款所長黃昭閔提供 剛承接一件民眾二胎借款委託關於徵收補償費不公之鑑價案，因政府辦理二胎貸款公 共工程需要，欲強制徵收坐落於土地借款其用地範圍內之部分私有土地，法令 雖要求政府應比照市價徵收，但土地融資依據該縣地價及標準地價評議委員會 所評定之標準，房屋二胎以當期公告現值加4成計算補償費用，然當事人非常 不能接受如代書此偏低的徵收價格。 因本案分區使用管制為都市計畫內農業區土地，位房屋貸款於正30米主要道 路，臨路面寬下川島近40米、網路購物深度約80米，面積適中、可利用度極佳，未來 之開發如走都市計畫容許使用項目，可整型設澳門機票置為加油站、客貨運站、香港機票、駕 訓班、幼稚園、社會福利、運動等設施。 經訪查附近同為農業下川島土地之市場案例，每坪約有5萬元行情，但 如依上述徵收標準推算，每坪卻只有2常平萬5仟元補償費，整整只有市場 的一半價貸款格。關鍵字公告現值普遍低於市價或許已不是新鮮事，但相對位於 人煙稀少的偏遠地區，由於土宜蘭民宿地供過於求，亦或是該土地屬未鄰接道 路的袋地，公告現值反而高於市場行情，花蓮民宿造成須繳納不合理高的土地 增值稅。 過去由於地政單位人線上客服力有限，每年要評估數以萬筆的土地公告現值 ，只能採用大量估價的方法，但這種估價方式往往忽略宗地個別條件 的差異性，導致長期以來補償價額及稅賦的不公現象時窮而現，如此 公告土地現值偏離正常市價的現象，政府雖有心改善這攸關全國民眾 權益的地價制度，基準地（標準宗地）試辦階段也已邁入了第五年， 但仍未見具體成效與更積極的因應措施。 不動產估價師制度已經正式上路兩年半餘，屬於國家高等考試的範 疇，每個估價師嫻熟不動產相關法令，對地價行情皆能精準、充分地 掌握，建議政府不妨多善用民間專業人士力量，協助地政單位查估合 理的土地公告現值，如此便能實現社會公義、節省國家的行政成本， 達到防止紛爭、杜結爭訟的效果。