房貸減壓 教你4招-房屋二胎貸款

從去年經過6次降息後，銀行利率降到了新低，但對有貸款的消費者來說，似乎是「看的到吃不到」，和實際優惠有段落差。
今年2月，銀行為求自保，房貸利率更不降反升，部分銀行內部計算加碼幅度，將房貸新戶的加碼幅度從20個基本點提高到5個基本點，更有行庫提高90個基本點，未來新申辦房貸的利息成本，還將大幅增加。
有殼蝸牛如何減輕房貸壓力，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提供幾個方式給消費者參考，建議依不同的情況出招：
第一招 季調改為月調
現行機動利率多為3個月調整一次的「季調」為主，通常無法馬上降息就適用，如果認為利率會繼續走低，貸款戶可以修改為「月調」，每個月立即反應利率高低，但小心選擇月調之後，無法換回季調。
以目前短期利率不太有機會飆高的情況下土地貸款銀行，若短期貸款戶還剩下2到3年還款期，改成月調利率會是個不錯的選項。
第二招 申請調降利息
檢視所配合的銀行是否與其它行庫利率有落差，甚至非自願性失業，都可向銀行提出申請。
這個方法需要視各銀行貸款標準與個人繳息狀況不同而定土地貸款銀行，還款情況良好、沒有拖欠，是同一家銀行的信用卡客戶等，通常是銀行的最愛。
第三招 延長寬限、還款期
如果已經到達了還本的階段，但目前手投資金有點緊，不妨與銀行討論延長寬限期的時間，以拉長1到2年為目標，至少現階段可以只繳利息，不致壓垮生活。
或著直接申請展延房貸，把20年期房貸還款期延長為30年，把每個月負擔降低。
第四招 更換銀行
如果已經過了提前清償的違約期，土地貸款銀行可以考慮直接把房貸搬家，新銀行的條件可能優於原銀行的貸款金額、利率，寬限期也可以重新開始，但要記得考慮房貸搬家的費用。
一般轉移房貸，其中包括每100萬元就需要1,200元的設定規費、代書註銷和設定所需的6,000元，以及銀行帳務管理費約3,000到6,000元；以500萬元貸款為例，如果原來銀行貸款利率2.8%，不還本金年息要14萬元，但貸款如果能搬到2%的銀行，年息要10萬元，平均每月省下3,333元，以房貸搬遷需要18,000元計算，大概5個半月後就划得來了。
【2009/02/13 聯合報】

房貸戶小撇步 存款抵貸款 利差自家賺-房屋二胎

2009/02/02 09:00 時報資訊 )工商時報 李國煌／台北報導
全台房貸戶有數百萬戶，有些家庭一戶裡頭，父母有存款、子女有 房貸，銀行主管說，父母可考慮利用存款，幫子女還掉貸款，子女將 房貸利息錢付給父母，房屋二胎利差自家賺。
銀行主管說，目前房貸利率在2％上下，存款利率在1％左右，中間 還有一點利差。
有些父母存款數百萬元、上千萬元，由於金額比較大，適用大額存 款利率，一年期定存只有0.4％左右的利息收入，同時，子女欠銀行 房屋貸款，繳納一年2％的利息支出。
銀行主管說，這種情況下房屋二胎，父母可以考慮提出存款，為子女還掉房 屋貸款，彼此再約定，子女依照年息1％、1.5％的利率，每年繳納利 息給父母，則父母可拿比銀行存款更多的利息。
不過，銀行主管指出，採取這種作法，兩點要注意，一、父母和子 女之間要互信，子女要按時支付利息。
其次，最好訂定借據，同時資金進出、利息支付的憑證都要收好， 以免當做是贈與案件處理，害得父母必須繳納贈與稅。
同時，既然是借貸關係，父母的利息收入，記得在申報綜合所得稅 的時候列入申報，以免被認為是逃漏稅。

購屋降低自備款 有門道-房屋二胎

最近，各行庫放款政策日趨保守，有購屋需求，卻因自備款門檻過高，而望屋興嘆的消費者也與日俱增。房仲業者建議，透過陽台補登權狀、磚造牆改成RC牆，或是透過保障型房貸，都可提高貸款成數一至兩成，大幅減輕自備款壓力。經建會最新住宅動向調查報告，全國房價信心指數已由第一季的106.83急降到100.87，台北市信心分數更是首度降到100以下。而出於投資動機的購屋者民間借款，第二季比率降到18.3%，創近一年半以來新低，台北市更由上季的31.9%降至20.2%。
分析其中原因，主要是銀行房貸成數降幅過大，消費者、投資客缺乏可運用資金，以致無力購屋。全國不動產董事長葉春智不諱言，今年初以來，銀行房貸成數大幅降低，是房市最大殺手。
全國不動產加盟總部企劃研究室，二胎房貸近日調查大台北地區房貸成數，發現目前台北市房貸成數多在70%至75%，能貸到80%以上的，多為大坪數產品，但這類購屋人不乏「銀彈充裕」者，貸款需求其實不大。
台北縣方面，則視地區而定，但平均都在七成以下，15坪以下小坪數住宅，是時下頂客族、單身上班族較有能力碰觸的產品，不過，目前即便位處大台北捷運站周邊，貸款成數也僅60%至65%，自備款壓力極為沉重。
葉春智表示，房貸成數大幅降低，使目前市場呈現「有買氣、無力氣」的窘境。據全國不動產旗下100家加盟店反應，這幾個月帶看組數、來店客量並未變少，但成交量明顯萎縮，許多消費者看屋之後，很想購買，但一算自備款，往往就打了退堂鼓。
葉春智舉例說，現階段台北市三房電梯產品，土地貸款平均總價在1,100萬元上下，過去貸款八成五，消費者手頭上只要有165萬元，就可購進，現在則至少要300萬元，才有機會購置。
北市套房近來房價開始走滑，吸引自住單身族到店頭看屋，其中又以總價500萬元的產品最受青睞，但目前包括忠孝復興站附近的15坪套房，願意承貸的銀行，成數也降到六成上下，自備款少說要200萬元，單身薪水族無力籌措，只能放棄。
「望屋興嘆」的情況在外縣市更為明顯民間借款，房價高漲多時後，中產階級在台北縣購屋，心態上已較能接受高房價事實，預算也多提高到700房屋二胎貸款萬至800萬元，然而房貸成數降低，卻成了一大障礙。
一位民眾看上板橋一間總價700萬元的33坪電梯住宅，二胎貸款平均每坪21.2萬元，以板橋當地行情而言並不算高，雙方已到成交階段，但因詢問多家銀行均只能貸到七成，自備款得達210萬元，買方最後仍被迫放棄。
觀察目前銀行放款態度，房屋二胎除了個人信用紀錄良好，收入高人一等的，銀行仍願釋出較高房貸成數，約達八成左右外，增加擔保人、提高房貸利率、縮短房貸攤還年限等傳統做法，現也都無法讓銀行增加放貸成數。
葉春智說，過去銀行都以成交價作為核貸基準，現在不少銀行會把成交價打折後，再以較低成數放貸，對購屋人而言，資金壓力更形沉重。
不過，這種情況倒也不是無解，葉春智表示，很多中古屋陽台並未登記在權狀內，房屋交易時，可先到地政機關補辦登記，多出的三、四坪，就可增加房貸金額。銀行對磚造隔間牆和RC牆也有不同鑑價標準，RC結構能獲得較高的鑑價行情。
此外，不少銀行推出的「保障型房貸」，原來只是訴求萬一購屋人因失業或其他因素，無力繳房貸時，可以代為清償；現在為大力推廣這種保險，多結合房貸承做，購屋人申請房貸時，如果加保這類保險，也能提高一到兩成的房貸成數。
葉春智說，多數銀行其實仍有一堆爛頭寸，巴不得把錢放貸出去，因此對好區段、屋況好的物件，房貸條件仍很優渥。但對普羅大眾而言，在房價高漲，薪水不漲下，很難觸及這些物件，因此除了顧好個人信用外，運用上述方式，不失為購屋好方法。
【2007/10/13 經濟日報】

借錢滾錢套利風盛行 理財型房貸爆紅-房屋二胎貸款

台幣匯率一路走低到三三．三，台幣房貸利率不到三％，全球股市、債市投資報酬率亮眼，這一年來，銀行財富管理大戶押房子、大舉借錢投資，理財型房貸爆紅，上千億元的資金，循環進出，大戶借錢滾錢，付三％利息、賺八％收益，大賺金融套利財。兆豐銀人員說，台幣利率一直在低檔，近二年來，房屋二胎貸款即使中央銀行十一度升息，房貸利率還是在二％～三％之間。至於一定額度內可以循環提領、反覆運用的理財型房貸，利率也只有三％～四％。台幣匯率部分，今年以來更是一路走低，全球貨幣都在漲、台幣獨弱，換一美元要用三三．三元台幣，換一歐元要四十五元台幣以上，如果要換一英鎊，更要付出六十六元台幣。投資海外，賺利匯差在台幣低利率、低匯率，全球股市走大多頭、債市收益穩定的情況下，一些銀行財富管理大戶，紛紛利用房貸取得資金，買海外基金、外幣連動債、外幣金融商品，賺利差、也賺匯差。近日便有一家銀行的財富管理大戶，借了三千萬的房貸，買進月配息基金，每月領配息、繳房貸利息，貸款利率三％，年收益七％，一年有四％的利差，扣掉費用、利息，預計一年可賺一百多萬元。在舉債投資熱潮中，由於理財型房貸周轉便利、運用靈活，廣受大戶青睞。配合金融情勢，花旗銀行、匯豐銀行、台新銀行、台北富邦銀行、中國信託、永豐銀行、兆豐銀行、一銀、華銀、彰銀、土銀也都力推理財型房貸，貸款利率三％～四％不等，比起一般房貸農地貸款，利差相對大。而且，客戶借出來的錢，主要是透過理專投資各式外幣金融商品，銀行可提升財富管理的業績，綜合考量下，銀行針對理財大戶，普遍提供相對優惠的利率、相對高的貸款成數。像台北富邦銀、國泰世華、台新銀、永豐銀、兆豐銀，理財大戶借房貸，條件比一般房貸戶優惠。大戶透過理財型房貸借出去的錢，農地貸款總額有多少？銀行人員說，目前，連中央銀行都沒有整體統計數字，但是，以市況熱度來看房屋二胎，至少千億資金在循環房貸的額度內進出。房市大戶，狂借現金對於大戶借房貸做投資，農地貸款銀行人員說，這是活化資產的作法，有些大戶人家房子很多，現金沒那麼多，利用房貸取得資金做投資，最能提升資產效益。在股市行情走多時，不少客戶借錢投資的態度也更積極，更敢借。

繳不起房貸 基隆.竹科.高屏逾放比蠢動-土地貸款

全體銀行的房貸逾放比，房屋二胎雖然沒有明顯飆高，不過，個別地區開始升高，以基隆、桃竹苗、以及高屏地區最明顯，大台北地區相對穩定。銀行債管部門指出，竹科新貴的光環褪色，過完年之後，逾放情況可能會增加，不過，從逾放到催收再到法院拍賣，通常要六個月左右，二胎貸款想投資法拍屋的民眾，建議再等等。（張雅惠報導）
股市和房市修正，通常「量」會比「價」先跌，房地產目前已經看到成交量萎縮，但價格還沒有明顯下跌。土地銀行債管部經理鄭明坤說，土銀房貸逾放的案件一萬四千多件，比去年九月多了一倍，但大台北地區相對穩定，有些公司去年前八個月賺的錢，還足夠應付九月之後的虧損，不過，過完這個年，大環境沒有起色，逾放的情況會慢慢增加。
「如果講區域的話房屋二胎貸款，基隆也是比較高的地方，還有高屏，桃竹苗，竹科那一帶也是，他們現在無薪假也比較多嘛！」
法拍屋市場目前多半是自住客在標，投資客卡在股市和房市，還在等更多的法拍屋出籠，更便宜的價位。鄭明坤說，房貸戶一旦開始逾放、經過三個月的催收期之後，銀行就準備拍賣房子，這通常要大半年的時間，目前法拍屋市場還沒有爆大量，如果政府祭出房市利多，這會延後法拍屋的流量二胎貸款，而市場房價也還沒有明顯修正，目前無法判斷法拍屋的最高峰是否落在下半年。

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信用瑕疵、負債比過高、無法向銀行貸款，皆可辦理
由於各大銀行因卡債風暴的因素，導致對房貸放款部份條件的緊縮。使得一些就算是長久以來房貸都正常繳款的貸款戶，臨時若有急需資金的情形發生時，無法向當初貸款的行庫申貸二胎房貸。由於銀行門檻高，對於債信不良的民眾實在很難辦理房貸二胎，本公司對於債信不良的民眾提供二胎房貸的服務，對於信用飽和、信用瑕疵的借貸人，我們提供另一個方便安心的管道週轉，無論您的信用是否正常，只要您房貸繳款正常，無被法院查封或者假扣押之狀況，就可以向金忠代書事務所辦理房貸借款! http://tw.myblog.yahoo.com/0926-888548其他有關房屋 土地 借款的問題歡迎來電洽詢0926888548吳代書

授信趨嚴 「九成房貸」絕跡

【經濟日報╱記者洪凱音、陳芝艷／台北報導】 多家大型行庫陸續把房貸戶的寬限期（付利息、不繳本金的期間）從原來民間二胎借款的二至三年，再延一至二年到最長五年；不過，房貸戶減輕頭幾年的繳息壓力二胎借款之餘，銀行的配套措施則是調降房貸成數，多家行庫已二胎貸款壓低到八成五或八成以下，九成房貸在市場上幾乎已成絕土地借款響。 中央銀行最近連續兩次降息，房貸戶利息支出隨之減輕，不過，銀行目前對房地產看法仍然保守，房土地融資貸成數有愈趨嚴格的跡象，新貸戶的自備款必須提高，買房同樣大不易房屋二胎。 房貸龍頭業者—土地銀行、合作金庫銀行、台灣企銀等都已不貸放成數在九成以上的房貸，台銀近來代書延長特定房貸專案寬限期，但配套是把原可貸成數從九成降到八成。不只公股銀行如此，房價下跌，民營銀行授信更為保房屋貸款守，主管表示，近一個月的放款總額度相較於去年同期，減少了三成，除了成交量下川島明顯下滑外，平均核貸成數也從過去的九成降為七成。 也有部分行庫的房貸放款餘額，9網路購物月份出現下滑現象，主要就是投資客從市場上抽身，也表示市場對不動產整型後續行情仍然看空。澳門機票 香港機票 合庫下川島銀房貸主管指出，常平，目前除非是擔保品地點在台北市精華區，客戶還款能力也很好，貸款成數可以到九成，但這屬於特例貸款台企銀個金部經理石琬如也說，貸款九成的案件都必須送到總行審核，能通過的主要是醫生、飛機機師等這類高收關鍵字入族群。宜蘭民宿。 民營銀行主管表示，若客戶為長期往來，且財富管理資金往來超過數百萬元，總行仍可能破例、給予九花蓮民宿的核貸額度。 行庫對房貸授信「M型化」不僅反映在貸放成數上，貸線上客服放利率同樣也有類似狀況。 例如合庫為留住優質客戶，只要適用三段式房貸的消費者，在一定的期間內繳息正常，即使已經第三年，房貸利率跳升到3%以上，營業單位也可視情況再讓客戶適用3%以下的利率優惠一年，目前最低約2.8%，避免客戶「跳槽」到其他銀行。 新光銀、永豐銀也針對優質客戶轉貸減免開辦手續費，有的還派業務員陪客戶親自到地政機關辦理，可再為客戶省下四、五千元的代書費用。 【記者蘇秀慧／台北報導】經濟不景氣，避免房貸戶繳不出房貸，在行政院副院長邱正雄指示下，行政院消費者保護委員會昨（21）日發函銀行公會，建議銀行公會研議展延房貸本金繳納期限的可行性。 國民黨立委林德福、鍾紹和前天在立法院質詢時表示，根據房仲業估計，明年恐怕會有幾十萬的房屋因繳不起房貸遭到拍賣，要求政府協助將本金繳納期限展延三年。 行政院副院長兼消保會主委邱正雄在答覆時表示，近期將邀集銀行公會協商，以決定是否展延房貸本金繳納期限。昨天邱正雄進一步指示消保會發函銀行公會。 行政院日前曾透過銀行公會協調各銀行將企業融資予以展延，不過，對房貸部分並未協調。 【2008/10/22 經濟日報】